最高人民法院4月20日的一份公告，給購買了爛尾樓的業(yè)主們吃了一顆定心丸。公告的名稱是《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》），《批復(fù)》的核心容之一是，“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”用大白話來解釋是，房子爛尾了，購房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)，也就是要優(yōu)先于工程價(jià)款、銀行抵押以及其他債權(quán)的賠付。而此前的情況是，房子停工爛尾后，開發(fā)商的資金往往要優(yōu)先償還銀行的錢，工程上的錢，材料商的錢等，購房者的退款要求往往是一拖再拖，甚至是以“沒錢”一推了之。即便購房者起訴到法院，針對工程款、銀行抵押款等眾多的債權(quán)哪個(gè)應(yīng)優(yōu)先賠付也不是十分明確。最高法院的這個(gè)《批復(fù)》，等于是對這些問題定下了調(diào)子，今后爛尾樓的購房者向法院起訴退還房款時(shí)，就會優(yōu)先得到保護(hù)了。據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)4月21日報(bào)道，最高人民法院的這則公告，是針對此前河南高院提交的《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請示》的答復(fù)。請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究后最高法做出了明確指示。該《批復(fù)》自2023年4月20日起施行。這則《批復(fù)》共三項(xiàng)內(nèi)容：其一是，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。其二是，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。其三是，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這一項(xiàng)也就是本文開頭重點(diǎn)介紹的內(nèi)容。需要注意的是，《批復(fù)》中購房者的優(yōu)先權(quán)是特指住房，應(yīng)該不包括商鋪和辦公用房。另外，文中的“已支付全部價(jià)款”，筆者的理解是，首付加房貸買房，也應(yīng)該是“已支付全部價(jià)款”，也應(yīng)享受以上政策。
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2024-07-16

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